경매란

1. 경매의 개념

매도인이 매수 희망자에게 구두로 매수의 청약의 의사표시를 하게하고 그 중 최고가격으로 청약을 한 사람에게 매도의 승낙의 의사표시를 함으로써 성립되는 매매의 형식을 말합니다. 현행 법원경매는 참여자들이 문서로서 청약의 의사표시를 하게하고 그중 최고가격으로 표시한 자를 골라 계약을 체결하는 최고가 입찰방식입니다.
 

2. 경매의 종류

경매는 경매실시 주체에 따라 개인이 주체가 되어 행하는 사경매와 국가기관이 주체가 되어 행하는 공·경매로 나누어집니다.공·경매는 한국 자산관리 공사에서 실행하는 공매와 법원에서 실행하는 경매로 구분됩니다.
 
법원경매는 일반적으로 채권자 또는 담보물권자가 자기의 채권을 회수하기 위해 채무자의 부동산 혹은 동산을 법원에 경매신청하여 그 매각대금으로 채권 회수의 목적을 달성하려는 강제집행 절차입니다. 
 
한국 자산 관리 공사에서 실행하는 공매는 공법상 금전급부의무의 불이행에 대한 강제집행으로서 체납처분 절차에서 압류한 물품을 환가하는 수단으로 행해집니다.

3. 법원경매의 종류

1) 강제경매

강제경매는 확정된 이행판결문,가집행선고부 판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전 채권문서를 가지고 있는 채권자가 채무자 소유의 부동산이나 동산을 압류한 후 경매를 진행시켜 매각대금에서 금전채권의 만족을 얻는 것을 말합니다. 
 

2) 임의경매

임의경매는 전세권, 질권, 유치권, 담보자가등기,저당권 등의 담보권 실행을 위한 경매입니다. 즉 담보권자가 경매를 통해 담보물의 매각 대금으로 피담보채권을 변제 받는 것을 말합니다.
 

4. 경매개시결정

경매신청의 요건이 구비되었다고 판단되면 집행법원은 경매절차를 개시한다는 결정을 합니다. 집행법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있습니다.
 
해당 부동산의 압류를 명하고 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁합니다. 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생합니다. 그 시점부터는 해당 부동산을 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없습니다.
 

5. 경매기일통지

법원이 경매기일과 경락기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지하는 절차를 말하는데, 위 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있습니다.
 

6. 경매의 역사

우리나라의 경매제도는 구 민사소송법이 개정되기 전 1993.5.11 이전까지는 호가방식에 의한 최고가 경매방법을 이용하였으나 공개된 방식이라 담합과 견제가 이루어지고 법원 밖 브로커들의 횡포가 심해 일반인들의 경매참여가 쉽지 않았습니다.  
 
이러한 문제점 때문에 1993.5.11 이후 민사송법의 개정으로 호가제 경매방식에서 입찰제, 즉 최고가 입찰방식으로 변경되었습니다. 이 후 민사집행법이 2002.7.1부터 시행되면서 기존의 호가제와 입찰제의 미비점을 보완하여 각 법원의 재량으로 호가제와 기일입찰 및 기간입찰의 방법으로 바뀌게 되었습니다.

7. 경매신청방법

경매신청에는 강제경매신청과 임의경매신청이 있습니다. 강제경매는 소송을 통한 채권의 유효성이 입증된 확정판결(이행판결) 정본 등이 있어야만 경매를 신청할 수 있으며, 임의경매는 별도의 소송이나 판결없이 등기부상 권리자(채권자)가 변제기 이후의 잔존대여금의 회수를 위해 경매를 신청할 수 있습니다. 

8. 경매신청서 기재내용

1) 채권자와 채무자의 성명과 주소 

2) 집행법원 

3) 경매대상 부동산의 정확한 표시
4) 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구 전액

5) 집행할 수 있는 일정한 집행권원 : 경매신청시 담보권이나 채권을 증명할 수 있는 근저당권, 전세권설정계약서 또는 채무명의 (집행력 있는 판결정본,확정된 지급명령, 조정조서, 약속어음공정증서)
6) 첨부서류 : 집행력있는 판결정본(강제경매), 건축물 관리대장, 등기부등본, 토지대장 등

7) 경매신청부동산이 미등기 부동산인 경우에는 개시결정과 동시에 법원이 채무자의 명의로 촉탁에 의한 보존등기할 수 있음을 증명할 서류첨부
8) 채권자ㆍ채무자가 행위무능력자인 경우에는 이들을 표시하는 이외에 법정대리인을 표시하고 호적등본을 첨부해야 하며, 법인인 경우는 법인의 대표자임을 증명하는 법인등기부등본(초본)을 첨부

9) 등록세 및 교육세 고지서는 부동산 소재지 관할 시청, 구청, 군청 세무과에서 발급하며 고지서는 해당 청에 비치되어 있는 발급신청서에 경매신청서 부본(사본)을 첨부하여 제출하면 즉시 발급하여 줍니다. 발급 받은 고지서에 의하여 우체국에 납부하거나 부동산 소재지의 금융기관에 납부하고 신청서에 영수필확인서와 영수필통지서를 첨부합니다. 
 

9. 경매개시결정

접수된 임의경매사건의 형식적, 실질적요건 구비 등 필요조건심사를 한 뒤 2~3일내에 경매개시결정이 내려집니다. 
 

10. 개시결정 송달

법원은 채권자, 채무자, 소유자, 경매신청자, 임차인 등에게 경매가 개시되었음을 알리는 결정문을 보냅니다. 경매 부동산에 대한 압류는 채무자에게 경매개시 결정문이 송달될 때 또는 경매기입 신청등기 시에 효력이 발생합니다. 임차인은 임대차 계약서 사본과 주민등록등(초)본을 첨부하여 권리신고 및 배당요구 신청을 해야 배당을 받을 수 있습니다. 
 

11. 경매등기 촉탁

법원은 경매대상 부동산의 등기부등본에 경매개시결정 사항을 등기하도록 관할등기소에 촉탁을 명합니다.