근저당권 법적성질

1. 근저당권의 법적성질

1) 부종성

담보할 채권이 소멸하면 담보물권도 당연히 소멸합니다.
 

2) 수반성

담보물권은 그 담보채권과 분리하여 담보물권만을 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못합니다. 물상보증인이 설정한 질권이나 근저당권은 그의 동의가 없으면 채권양수인에게 이전되지 않습니다. 

 

3) 물상대위성

담보물권 목적물의 가치가 다른 형태로 바뀌는 경우 담보권자가 우선변제권을 행사할 수 있는 권리입니다. 우선변제권이 있는 것만 행사가능합니다. 즉, 유치권은 해당안됩니다. 물상대위권을 행사할려면 그 지급 또는 인도 전에 압류하여야 합니다.  

 

4) 불가분성

담보물권자가 채권을 전부 변제받을 때까지 담보물권이 설정된 물건 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있는 것을 의미합니다.  

1) 채권의 일부가 변제된 경우 

2) 담보물의 일부가 멸실된 경우 

3) 담보물이 공유자 사이에 분할된 경우  
 

2. 근저당권의 확정시기 

1) 의미

근저당권의 피담보채권이 확정되면 근저당권으로서의 신축성을 잃게되고 보통저당권으로 취급됩니다. 
 

2) 피담보채권의 확정시기

1) 근저당권자가 경매를 신청한 경우 - 경매신청의 접수시 

2) 다른 채권자가 경매를 신청한 경우 - 미각대금을 완납한 때 
 

3. 근저당권 확정 전,후에 따른 채권양도 및 채무인수 절차 

1) 채권양도

ㄱ. 확정 후 양도 : 채권자 지위 이전가능, 근저당권이전등기 가능  

ㄴ. 확정 전 양도 : 채권자 지위 변동불가, 근저당권이전등기 불가능 양도인,양수인,채무자 3자간의 채권자 지위를 이전하는 내용의 계약을 체결하여야 합니다. 
 

2) 대위변제

ㄱ. 확정 전 대위변제 : 근저당권이전등기 불가능 합니다.
 

3) 채무인수

ㄱ. 채무의 동일성을 유지하면서 채무가 채무자로부터 제3자에게 이전되는 것 

ㄴ. 유사제도 : 병존적 채무인수, 이행인수, 계약인수  

ㄷ. 확정 전 채무인수 : 채무자 지위 이전불가능, 근저당권이전등기 불가능 양도인,양수인,채무자 3자간의 채권자 지위를 이전하는 내용의 계약을 체결하여야만 등기가능 합니다. 등기원인은 계약인수라고 기입됩니다.