대항력이란

요즘에 깡통전세가 이슈가 되고 있습니다. 전월세를 구해서 이사를 할 때 반드시 전입신고와 확정일자를 받아놓으셔야 합니다. 그래야만 아래에서 살펴볼 대항력이라는 것을 가지고 임차인의 권리를 지킬 수 있습니다. 그렇다면 과연 대항력이 무엇인지, 어떻게 갖출 수 있는 것인지 확인해보겠습니다. 

 

1. 대항력

대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 임대차는 그 등기가 없더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 대항력이 생깁니다.

 

주택 임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마치면 그다음 날부터 그 주택의 소유자가 제3자로 변경되더라도 그 제3자에 대하여 임차권을 가지고서 대항할 수 있게 됩니다. 주택 임차인은 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 줄 필요가 없습니다. 
 
대항요건(주택인도, 주민등록)을 갖추기 전에 등기부상 선순위의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있었다면 주택이 매각된 경우 그 매수인에게 대항할 수 없습니다. 
 

2. 주택의 인도

주택의 인도란 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다. 즉 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 뜻합니다. 

3. 전입신고

대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록을 된 것으로 봅니다. 
 

4. 대항력 발생시기 

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다. 그러면 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생기는 것입니다.  

 

예를 들어 2012년 7월 1일 전월세 계약을 하여 임차주택을 임차보증금 1억 원에 임차한 뒤, 2012년 7월 2일 전입신고를 마쳤다면 그다음 날인 2012년 7월 3일 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다. 

 

5. 법인의 대항력  

주택임대차보호법의 보호대상은 원칙적으로 자연인인 국민이므로 법인은 주택임대차 보호법의 대항력을 취득하지 못합니다. 그러나 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그다음 날부터 대항력을 취득합니다. 
 

6. 대항력관련 판례

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것입니다. 

 

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않습니다.