토지별도등기란

흔히 집합건물이 만들어지기 전에 토지에 등기가 되어 있는 경우에 토지 별도 등기가 있다고 말합니다. 토지 별도 등기는 공동주택에서만 문제가 됩니다. 토지 위에 집합건물이 들어서게 되면 토지등기에는 소유권대지권으로 된다고 명시가 됩니다. 그 이후에는 더 이상 토지 등기에서는 소유권 변동이 일어나지 않게 됩니다. 

 

1. 토지 별도등기 

이유는 집합건물 등기가 만들어져서 집합건물등기상에서 소유권 변동이 기록되기 때문입니다. 하지만 집합건물 신축 전부터 토지에 대출이 있었던 경우 등 집합건물 등기 이후에도 토지상에 근저당권 등 권리가 존속하는 경우가 있습니다. 이때 집합건물이 경매로 넘어가면 토지 별도 등기 있음이라고 표시가 되는 것입니다.   
 
토지 소유자가 토지에 담보를 설정하고 대출을 실행한 후 건물이 준공되었음에도 불구하고 토지등기부에 있는 근저당을 변제하지 않았을 경우 토지별도등기가 있다고 나타납니다 경매의 경우 권리분석상 토지 별도 등기가 있는 경우에 대부분은 큰 문제가 되지 않습니다. 

 

매각물건명세서상 토지별도등기를 낙찰자가 인수한다는 조건이 아니라면 문제가 되질 않습니다. 실무에서는 간혹 예외의 경우도 있으나 대부분 돈을 받을 권리가 아닌 경우에는 인수한다는 매각조건을 기록해 주고 있습니다. 
 

2. 집합건물 취득시 

1) 취득되는 권리는 아래 3가지 권리입니다. 
ㄱ. 구분소유권

ㄴ. 공용부분 지분 

ㄷ. 대지권  

 

2) 집합건물이 만들어지면 대지권은 분리 양도가 안됩니다. 집합건물이 되면 토지만 절대 분리해서 매도할 수 없습니다. 

 

3) 분양했는데 토지 근저당을 말소안하고 있다가 집이 경매 나왔을 때 토지 별도 등기 있음이라고 명시합니다. 분양은 다했는데 시공사에서 건축하면서 진행했던 대출을 안 갚았을 경우가 있습니다. 이경우는 특히 조심해야 합니다.    
 

3. 토지별도등기관련 주의사항

1) 토지별도등기가 비금전 채권일 경우는 조심해야 합니다. 

2) 토지별도등기가 금전채권이고 선순위 임차인이 있을 경우는 반드시 배당표를 설정해봐야 합니다.